Les clés pour réussir sa vente immobilière à Boulogne

Vendre un bien immobilier peut s’avérer complexe, particulièrement dans des zones tendues comme Boulogne-Billancourt. Contraintes réglementaires, démarchage incessant de la part d’agents immobiliers, surcharge d’appels d’acheteurs, qualification des dossiers des acquéreurs, risques juridiques…
Stoneo vous propose ici quelques pistes pour aborder sereinement votre projet immobilier.

1. Comprendre la dynamique du marché immobilier autour de votre bien

Le prix que vous obtiendrez pour votre bien, dépend des conditions de marché au moment où vous le proposez à la vente. Ces conditions sont la résultante d’un équilibre entre une offre (des biens proposés à la vente) et une demande (des personnes intéressés pour acheter ces biens). Les prix montent lorsque la demande excède l’offre, et inversement.

Plusieurs sources publiques et officielles existent pour se faire une première idée des prix dans votre quartier à Boulogne. Stoneo en recommande 2 en particulier pour leur fiabilité :

• La base des Notaires de France qui recense l’ensemble des prix de ventes remontés par les étupdes notariales. Cependant, cette source ne permet pas d'obtenir les dernières évolutions (le délai de mis à jour est de 12 mois environ).
• Le site Internet des impôts, sur lequel, une fois identifié en tant que particulier, vous pouvez consulter les transactions d’un quartier.

Attention à certains sites qui proposent des évaluation particulièrement alléchantes dans le simple but de “vendre” votre contact à des agents qui recherchent des clients. Ces évaluations sont à prendre pour ce qu’elles sont : une incitation à la prise de contact commercial.

Au-delà de ces sources qui donnent des indications de prix moyens, avec parfois un peu de décalage temporel par rapport aux prix du moment, il est également recommandé d’aller consulter les annonces de biens à vendre actuellement en ligne sur quelques grands sites d’annonces immobilières. Ces sites ont l’avantage de vous donner une vision très à jour des prix auxquels les biens de votre quartier sont mis en vente. Attention néanmoins à bien considérer ces prix comme des prix maximum théorique, qui sont ensuite la plupart du temps négociés par les acheteurs pour obtenir un prix de transaction plus faible.

A noter, que Stoneo propose régulièrement des analyses de prix quartier par quartier. Vous pouvez notamment consulter notre dernier point sur le marché à Boulogne-Billancourt.

2. Evaluer son bien par rapport à la moyenne du marché local

Une fois que vous avez une idée claire des prix moyens du marché dans le quartier de votre bien, il faut positionner la valeur de votre bien par rapport à la moyenne du marché.

De nombreuses caractéristiques entrent en ligne de compte pour estimer cette valeur, notamment :

• Son état : peintures, sol, électricité aux normes, isolation, etc.
• Son agencement : espace optimisé ou non, possibilité d’abattre des cloisons, etc.
• Sa luminosité : étage, vis-à-vis, exposition, etc.
• La copropriété : standing de l’immeuble, entretien des parties communes, gardien, interphone, etc.
• L’emplacement dans le quartier : calme, proximité des transports, espaces verts, écoles, commerces, etc.

Il n’y a pas de méthodologie standard pour la prise en compte de ces éléments, mais un professionnel de l’immobilier saura évaluer ces éléments de manière précise grâce à son expérience.

3. Adopter la bonne stratégie pour le prix de mise en vente

Après vous être fait une bonne idée des prix de votre quartier, et du positionnement de votre bien par rapport à cette moyenne, vous devez définir un prix de mise en vente. Il s’agit du prix que vous souhaitez afficher dans votre annonce de vente. Attention, ce prix ne doit pas être déterminé à la légère car il vous engage légalement. En effet, si vous recevez une offre au prix, vous serez contraint de vendre votre bien.

Pour vous positionner de manière précise par rapport aux autres annonces pour des appartement similaires du quartier, il faut prendre en compte votre contrainte de délais de vente. Si vous êtes pressé de vendre (en 1 à 2 mois), mettez un prix au m² très légèrement inférieur aux autres biens en vente, et vous aurez immédiatement de nombreuses visites et probablement assez rapidement des offres. Si vous avez plus de temps pour vendre, vous pouvez tenter de l’afficher à un prix un peu plus élevé.

Stoneo attire votre attention sur le fait qu’un prix trop élevé par rapport au marché, risque de décourager les acheteurs sérieux de venir visiter votre bien. En conséquence, votre annonce restera de nombreuses semaines en ligne sans offre, ce qui va également rendre les acheteurs suspicieux quant à la qualité de votre bien.

Là encore un professionnel saura vous aiguiller pour déterminer le meilleur prix de vente, compte tenu des caractéristiques de votre bien et du contexte de votre vente.

4. Mettre en avant les atouts de son bien en toute transparence

Dans votre annonce, et lors des visites, il sera important de mettre en avant les qualités de votre bien. Il faudra également savoir répondre précisément et de manière convaincante aux questions des acquéreurs qui ne manqueront pas de vous interroger sur les défauts de votre bien qu’ils percevront.

Nous vous conseillons de lister l’ensemble des points forts et faibles de votre appartement, et de préparer un argumentaire détaillé avant de commencer les visites.

Par ailleurs, des photos professionnelles, un plan, et une annonce décrivant de manière transparente votre bien, ne pourra qu’encourager les acheteurs les plus sérieux à s’y intéresser.

5. Diffuser largement son annonce

Pour vendre au mieux votre immobilier, il faut que vous ayez un maximum d’acheteurs potentiels qui puissent voir votre annonce et venir visiter. La très grande majorité des acheteurs cherchent sur Internet. Vous devez donc sélectionner des sites d’annonce ayant un fort trafic.

Malheureusement plusieurs sites à très forte audience sont réservés aux professionnels de l’immobilier, vous ne pourrez en conséquence pas avoir la même visibilité en tant que particulier. Par ailleurs, un profesionnels pourra proposer votre bien à son fichier de clients, dont il connaît les besoins et avec lesquels il entretient une relation de confiance. Les professionnels ont également accès à des chasseurs immobilier qui cherchent des biens pour le compte de clients sérieux.

6. Organiser les visites, négocier et récolter les meilleures offres

Cette phase de votre projet nécessite d’être très organisés car vous allez recevoir de nombreuses sollicitations suite à la diffusion de votre annonce. Il faudra consacrer suffisamment de temps pour répondre aux demandes des acheteurs potentiels, filtrer au téléphone les acquéreurs sérieux des simples curieux, organiser un planning de visite, et vous rendre disponible sur des créneaux larges pour réaliser les visites.

Vient ensuite l’étape critique du projet au vu des montants en jeu : la récolte des offres et la négociation. Entre particuliers, cette étape est périlleuse pour le vendeur car il faut mettre de côté ses sentiments sur un bien dans lequel on a peut-être vécu de nombreuses années, et aménagé à son goût (qui n’est peut-être pas celui des acheteurs !). Il faut également réussir à inspirer confiance à l’acheteur qui se méfiera d’un bien en vente sans intermédiaire professionnel apportant ses conseils et son expertise.

Il convient également de savoir qualifier le sérieux et la solvabilité des acquéreurs. En effet, un acheteur a la possibilité de se rétracter sans pénalités jusqu’à 10 jours après la signature du compromis ou de la promesse de vente, ou en cas de non obtention de son prêt (d’autres clauses suspensives peuvent être précisées dans le compromis). Une rétractation risque de retarder votre vente de plusieurs semaines ou mois. Ici encore, un professionnel aura la légitimité pour demander des garanties aux acheteurs, ce qui est plus difficile de la part d’un particulier vendeur.

7. Préparer le dossier de vente et signer le compromis ou la promesse de vente

Enfin, pour pouvoir signer un avant contrat (compromis ou promesse de vente), il vous faudra rassembler un certain nombre de pièces justificatives, notamment :

• vos justificatifs en tant que propriétaire (titre de propriété, avis de taxe foncière des deux années précédentes) ;
• les documents relatifs à la copropriété s’il y a lieu (règlement, montant des charges et PV des assemblées générales sur les trois dernières années, carnet d’entretien du bâtiment) ;
• les plans de l’appartement (surface, distribution des pièces, etc.) ;
• les documents qui attestent des travaux que vous auriez réalisés ;
• les diagnostics obligatoires (performance énergétique, état des risques naturels, état des installations d’électricité et de gaz si elles ont plus de 15 ans, exposition au plomb pour les immeubles datant d’avant 1949, exposition à l’amiante pour les bâtiments construits après le 1er juillet 1997).

Ici encore, un agent professionnel, pourra prendre en charge la gestion de ces contraintes administratives.

Pour conclure, s’il est tout à fait possible de vendre son appartement seul, il faut être conscient des difficultés, risques et du temps que cela nécessite.
Si vous souhaitez être accompagné par un professionnel, Stoneo prend en charge votre projet de vente avec professionalisme et à un tarif raisonnable.